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成都西城印象項(xiàng)目策劃方案
作者：佚名 時(shí)間：2010-1-4 字體：[大] [中] [小]
目 錄
摘 要... 4
關(guān) 鍵 詞... 4
前 言... 6
第一章 項(xiàng)目概況... 7
1.1 土地概況... 7
1.2項(xiàng)目所在區(qū)域描述... 9
1.3 項(xiàng)目
第二章 投資環(huán)境分析... 10
2.1宏觀投資環(huán)境分析... 10
2.2中觀投資環(huán)境分析... 16
2.3微觀投資環(huán)境分析... 24
第三章 市場(chǎng)調(diào)研與分析... 29
3.1購(gòu)房者總體期望... 29
3.2購(gòu)房者的購(gòu)房意圖... 32
3.3購(gòu)房者對(duì)生活配套設(shè)施的要求... 33
3.4購(gòu)房者對(duì)小區(qū)建設(shè)的期望... 35
3.5購(gòu)房者對(duì)該區(qū)域商業(yè)投資的預(yù)期... 36
3.6購(gòu)房者其他相關(guān)信息... 38
3.7問(wèn)卷分析小結(jié)... 40
第四章 項(xiàng)目所在區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析... 41
4.1項(xiàng)目所在地最主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析... 41
4.2其它相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)樓盤... 43
第五章 項(xiàng)目地塊分析及經(jīng)營(yíng)取向... 45
5.1項(xiàng)目SWOT分析... 45
5.2相關(guān)對(duì)策... 46
第六章 項(xiàng)目定位分析... 47
6.1市場(chǎng)細(xì)分... 47
6.2目標(biāo)市場(chǎng)定位... 50
6.3目標(biāo)客戶定位... 51
第七章 產(chǎn)品方案設(shè)計(jì)... 54
7.1產(chǎn)品功能定位... 54
7.2樓盤總體規(guī)劃... 57
7.3小區(qū)內(nèi)各區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)方案... 59
7.4各建設(shè)部分面積大小... 61
7.5商業(yè)部分規(guī)劃... 61
7.6戶型設(shè)計(jì)... 62
第八章 項(xiàng)目投資分析... 67
8.1銷售價(jià)格的確定... 67
8.2建立EXCEL成本分析模型... 69
8.3成本測(cè)算及效益分析表... 69
8.4項(xiàng)目效益指標(biāo)分析... 71
第九章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃... 72
9.1項(xiàng)目整體控制計(jì)劃... 72
9.2項(xiàng)目前期工程實(shí)施計(jì)劃... 73
9.3項(xiàng)目工程建設(shè)實(shí)施計(jì)劃... 75
第十章 項(xiàng)目資金計(jì)劃... 76
10.1資金使用表... 76
10.2資金收入計(jì)劃... 77
10.3資金平衡表... 77
10.4收入成本累計(jì)折線圖... 79
第十一章 財(cái)務(wù)分析... 80
11.1 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及其測(cè)算... 80
11.2經(jīng)營(yíng)收入及成本估算... 81
11.3盈利能力分析... 82
11.4償債能力分析... 85
11.5敏感性分析（風(fēng)險(xiǎn)分析）... 87
11.6 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論... 89
第十二章 項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷策劃... 90
12.1項(xiàng)目賣點(diǎn)及廣告語(yǔ)設(shè)計(jì)... 90
12.2項(xiàng)目主要營(yíng)銷策略... 93
12.3分期營(yíng)銷策略... 97
12.4銷售成本測(cè)算... 104
12.5營(yíng)銷策劃總結(jié)... 107
第十三章 項(xiàng)目建設(shè)及組織管理... 111
13.1 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)與管理范圍... 111
13.2建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施管理... 112
13.3前期物業(yè)管理和商業(yè)管理... 114
總結(jié)與體會(huì)... 115
致謝... 118
參考文獻(xiàn)... 119
摘 要
1．項(xiàng)目選址
宗地位于成都市郫縣紅光鎮(zhèn)，占地面積40,000.20㎡合60畝，土地用途為二類商業(yè)住宅混合用地，使用年限住宅70年、商業(yè)40年。土地起拍價(jià)為150萬(wàn)元/畝，成交價(jià)為200萬(wàn)元/畝。
2．項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)概況
本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)面積為210400㎡，其中地上建筑面積159600㎡（住宅面積147600㎡，商業(yè)面積12000㎡），地下建筑面積50800㎡。住宅戶數(shù)為1813戶，地下停車位1270個(gè)。建筑密度29.5%，容積率3.99，綠化率40%。
3．項(xiàng)目整體進(jìn)度
該項(xiàng)目整體運(yùn)作時(shí)間從2010年1月至2011年12月，歷時(shí)2年。項(xiàng)目準(zhǔn)備及前期工程從2010年1月至6月，主要用于取得土地和項(xiàng)目立項(xiàng)等前期準(zhǔn)備工作。項(xiàng)目建設(shè)工程從2010年7月至2011年12月。項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷從2010年10月至2011年12月銷售完畢。
4．經(jīng)濟(jì)分析概況
本項(xiàng)目是總投資5.36億元，銷售收入7.56億元，自有資金1.6億元，貸款1.2億元。經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目可獲得凈利潤(rùn)約1億元，每平米開發(fā)建設(shè)利潤(rùn)為478元。在年基準(zhǔn)收益率為10%的時(shí)候，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值可達(dá)5298.18萬(wàn)元，具有較強(qiáng)的盈利能力、償債能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
關(guān) 鍵 詞
房地產(chǎn)、策劃、市場(chǎng)調(diào)查、經(jīng)濟(jì)分析、市場(chǎng)營(yíng)銷
前 言
通過(guò)大學(xué)本科四年期間對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)的學(xué)習(xí)，在大四的最后一學(xué)期，通過(guò)自主完成一份全過(guò)程房地產(chǎn)策劃，熟悉并掌握本專業(yè)相關(guān)知識(shí)。
房地產(chǎn)策劃是一個(gè)經(jīng)濟(jì)性、政策性、技術(shù)性、創(chuàng)新性極強(qiáng)的復(fù)雜綜合過(guò)程。通過(guò)這次設(shè)計(jì)有利于熟悉掌握房地產(chǎn)策劃的全程編制過(guò)程；熟悉房地產(chǎn)相關(guān)政策、法規(guī)；熟悉市場(chǎng)調(diào)研方法和程序；熟悉成本核算的相關(guān)技術(shù)知識(shí)；熟悉項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的相關(guān)內(nèi)容；熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的相關(guān)流程，并能制定市場(chǎng)營(yíng)銷方案；最終培養(yǎng)我們嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪壿嬎季S和創(chuàng)新思維，增強(qiáng)實(shí)際工作能力。
本次策劃主要內(nèi)容及具體操作步驟如下：
（1）首先通過(guò)對(duì)以往課程的復(fù)習(xí)，熟悉房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃的流程及其內(nèi)容；
（2）通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)，選擇符合設(shè)計(jì)要求的待開發(fā)地塊；
（3）用觀察法、詢問(wèn)法、問(wèn)卷調(diào)查法，對(duì)選擇地塊所在區(qū)域進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研與分析；
（4）根據(jù)前面搜集市場(chǎng)信息和網(wǎng)上所的資料，進(jìn)行投資環(huán)境分析及SWOT分析；
（5）根據(jù)以上資料，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，鎖定目標(biāo)客戶，確定產(chǎn)品方案；
（6）根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模和規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，編制合理的項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度；
（7）運(yùn)用工程經(jīng)濟(jì)和工程財(cái)務(wù)相關(guān)知識(shí)，編制投資分析，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和資金使用計(jì)劃；
（8）通過(guò)所學(xué)市場(chǎng)營(yíng)銷知識(shí)，并結(jié)合本案特點(diǎn)，編制項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷策劃方案；
（9） 運(yùn)用工程項(xiàng)目管理相關(guān)知識(shí)，編制房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程管理方案。
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